Femprocentmodellen gör det möjligt för BRF-utvecklare och kommuner att i nyproduktion bidra till att minska strukturell hemlöshet. Modellen innebär att 5 % av lägenheterna i ett bostadsrättsprojekt upplåts som hyresrätter eller bostadsrätter med ändamålet att hyras ut till en hyresgäst som är i hemlöshet.

Den strukturella hemlösheten ökar i flera av Sveriges kommuner, samtidigt som det saknas insatser riktade till den här gruppen.

Vad menas med strukturell hemlöshet?

En människa i strukturell hemlöshet är inte hemlös på grund av missbruk eller social/psykisk problematik, utan har vanligen ett ordnat liv i övrigt. Det gör att människor i strukturell hemlöshet faller utanför samhällets stödsystem för att ta sig in på bostadsmarknaden. Här finns både kvinnor och män, unga och äldre, Sverige-födda och nyanlända. De har ofta lyckats ordna ett kortsiktigt boende på egen hand, men av olika anledningar saknar de ett eget hem. Människor i strukturell hemlöshet bor sällan på gatan, men är hänvisade till korttidskontrakt, överprisade andrahandskontrakt och välviljan hos vänner och familj.

Martin Grander, bostadsforskare vid Malmö universitet, beskriver dem så här:

”De saknar kapital och inkomst för att köpa en bostadsrätt eller en ägd bostad, och har inte de ekonomiska tillgångarna att komma över trösklarna på den hyrda marknaden. Samtidigt kvalificerar de inte sig för en bostad genom socialtjänstens boendeinsatser, då dessa vanligtvis är förbehållna hushåll med en social problematik.”

Tre typiska profiler och situationer bland människor i strukturell hemlöshet.

Källa: Stadsmissionen

Ensamstående kvinna med barn

lämnade ett destruktivt förhållande där hon blev utsatt för ekonomiskt våld och fick till en början hjälp med skyddat boende. Hon har jobb, men lyckas inte få långsiktig hjälp med bostad. Blir beroende av andra- och tredjehandsmarknaden och flyttar många gånger. Hon räknas inte in i hemlöshetsstatistiken eftersom hon har en ordnad inkomst och bor i andrahand.

Flyktingparet med arbete

kom till Sverige och fick då hjälp med boende. Det har nu gått två år, de har arbete och anses ha en för stabil ekonomi för att få fortsatt hjälp. De har inga kontakter på bostadsmarknaden och riskerar nu att förlora sina jobb, då de måste flytta långt bort. De räknas inte in i hemlöshetsstatistiken eftersom de har en inkomst och anses ha möjlighet att skaffa en bostad.

Änkemannen med pension

lever ensam och har en låg men stabil inkomst från pension. Har fått betalningsanmärkningar och kan därför inte få ett förstahandskontrakt. Just nu bor han i en bekants sommarstuga. Han räknas inte in i hemlöshetsstatistiken eftersom han har någonstans att bo, om än tillfälligt, och då han har en stabil inkomst är han inte berättigad till hjälp.

Hur fungerar femprocentmodellen?

Femprocentmodellen innebär att 5 procent av lägenheterna i ett bostadsrättsprojekt upplåts som hyresrätter eller bostadsrätter till en etablerad idéburen organisation som ansvarar för att rekrytera en hyresgäst som är i hemlöshet. Målsättningen är att hyresgästen får en permanent boendelösning. Konceptet bygger på att Femprocentmodellen införs redan i planeringsstadiet i ett bostadsprojekt i ett samarbete mellan bostadsutvecklaren och den idéburna organisationen, och ofta även med kommunen. Här och i vår rapport får Stadsmissionen utgöra exempel på en lämplig idéburen organisation för Femprocentmodellen.

Varför just 5% av lägenheterna?

5 procent av antalet lägenheter motsvarar ungefär 2,5 % av boarean, eftersom det oftast är fastigheternas mindre lägenheter som är aktuella för Femprocentmodellens sociala ändamål. Omfattningen har valts för att den är rimlig att bära socialt och ekonomiskt för såväl utvecklaren som hyresgästen och bostadsrättsföreningen. Med en för hög andel sociala bostäder i en fastighet/förening ökar dels risken för att hyresgästerna inte klarar att komma på fötter, dels risken för friktion med föreningens andra medlemmar. BRF-utvecklare är ofta redan pressade ekonomiskt i sina affärsmodeller och 2,5 % av boarean anses ok att mäkta med i projektet.

Hur är det ha en tidigare hemlös som granne?

För bostadsköpare som står inför en väldigt stor och viktig investering kan det finnas en oro kring hur bostadssituationen kan påverkas i ett hus där det bor människor som befinner sig i strukturell hemlöshet. Det är därför viktigt att informera om vad strukturell hemlöshet är och vad den kan bero på. Genom noggrann matchning med rätt hyresgäst säkerställer man att hyresgästen har rätt profil för att fungera i föreningen och bostaden. På så sätt ger modellen en möjlighet för både föreningen och de enskilda medlemmarna att på ett enkelt sätt hjälpa till. Samtidigt är det viktigt att genom avtal säkerställa att hyresgästen kan sägas upp om det inte fungerar. Då modellen bygger på småskalighet med begränsat antal lägenheter, påverkas inte prisutvecklingen och eftermarknaden, utan följer bostadsmarknaden i stort, vilket projektet Notuddsparken visar nedan.

Case: Notuddsparken

Femprocentmodellen har genomförts i bostadsprojektet BRF Notuddsparken i Västerås, genom alternativet att köpa lägenheter. Bostadsutvecklaren Bright Living utvecklade projektet, arkitektbyrån Okidoki ritade husen och Stadsmissionen köpte 5 procent av lägenheterna (två stycken). Sedan 2021 hyrs dessa lägenheter ut i andra hand till personer i hemlöshet. För de övriga medlemmarna har detta inte gett några negativa effekter på bostädernas prisutveckling, vilket har visat sig vid flera försäljningar där priserna helt har följt den övriga marknaden på orten.

Läs mer om vår fallstudie här

”Vi är enormt stolta över samarbetet med Stadsmissionen, även om vi inte gör någonting alls, förutom att vara grannar som vanligt”

TIDIGARE ORDFÖRANDE
BRF Notuddsparken

Femprocentmodellen – så funkar den

Genom att upplåta 5 % av lägenheterna i en nybyggnation till sociala ändamål stödjer byggherrar och bostadsutvecklare en småskalig integration av socialt hållbara bostäder för strukturellt hemlösa, i områden där den typen av bostäder annars inte skulle byggas.

BRF-utvecklaren kan införa Femprocentmodellen antingen genom att upplåta 5 % av lägenheterna som hyresrätter, eller sälja bostadsrätter till en kommun eller idéburen organisation, för vidare uthyrning i andra hand. Nedan redovisas de olika genomförandekoncepten översiktligt, men för dig som vill nå djupare kan du välja aktör i menyraden eller läsa hela rapporten som du hittar här.

Hyr-alternativet

Hyr-alternativet bygger på att bostadsutvecklaren tidigt i processen tecknar avtal med en organisation som blockhyr lägenheterna av den framtida föreningen under en bestämd tidsperiod. Avtalet ger en trygghet för både föreningen och organisationen.

För bostadsutvecklaren/exploatören kan det dock finnas en oro kring projektets lönsamhet och eventuella risker vad gäller möjligheten att sälja bostäderna. Våra beräkningar visar att om Femprocentmodellen genomförs i områden där bostadsrättspriserna är medelhöga innebär det enbart marginella skillnader i den ekonomiska kalkylen, vilket går att hantera på olika sätt. En fördel för exploatören kan vara att de mest svårsålda lägenheterna i huset köps av föreningen och säljs direkt vid bildandet. Bostäderna ligger med som en tillgång för bostadsrättsföreningen och hyrorna betalar ränteavgifterna för de lån som finansierat köpet av dem.

Köp-alternativet

Alternativet att 5 % av lägenheterna köps av kommunen eller en idéburen organisation innebär inga ekonomiska skillnader då dessa lägenheter säljs till ordinarie pris. Även här kan det vara en fördel att redan från början ha köpare till de minst attraktiva lägenheterna. Vad som framgår i referens-caset BRF Notuddsparken är att andrahandsmarknaden har följt bostadsmarknadens utveckling i övrigt och Femprocentmodellen har alltså ingen mätbar negativ påverkan på bostadspriserna.

Hur fungerar kontraktsbiten?

Det finns juridiska avtalslösningar där Stadsmissionen eller motsvarande organisation träffar enskilt hyresavtal eller blockavtal med en bostadsrättsförening om hyra av lägenheter i syfte att hyra ut i andra hand. Stadsmissionen kan även köpa bostadsrätter och hyra ut i andra hand under vissa förutsättningar. När man tecknar sådana avtal behöver man vara medveten om att vissa av överenskommelserna, som avtal om blockuthyrning och avstående från besittningsskydd, kan behöva hyresnämndens godkännande. Bostadsrättsföreningarnas stadgar bör också på ett tydligt sätt reglera förutsättningarna. Med hänsyn till att förvärv av bostadsrätt binder betydande kapital bedöms den bästa lösningen vara att Stadsmissionen hyr av föreningen istället för att köpa lägenheter.

Läs Advokatbyrån Kaidings juridiska bedömning av femprocentmodellen här