BRF-utvecklare
För byggherrar och bostadsutvecklare ger Femprocentmodellen möjlighet att göra skillnad genom att bidra till ett mer socialt hållbart samhälle, mindre segregation, och även ett större socialt engagemang där de andra boende kan hjälpa till på ett enkelt sätt.
Hur fungerar ekonomin?
I grunden finns det två huvudalternativ för genomförande av Femprocentmodellen i nyproduktion. Antingen upplåts de sociala bostäderna som hyresrätter eller så säljs de som bostadsrätter. I båda fallen är det den idéburna organisationen som står för kontraktet och garanterar hyran, men det är hyresgästen som själva betalar.
Hyr-alternativet
5% av bostäderna upplåts som hyresrätter direkt vi bildandet av föreningen. Belåningen utökas till att omfatta hyresrätternas fulla värde, och utvecklaren får då ”betalt” för hyresrätterna i samma skede av processen som om projektet bara innehållit bostadsrätter. För föreningen finansieras räntorna på de utökade lånen av hyresintäkterna, som kan användas till amortering.
En fiktiv fallstudie och kalkyl visar att Femprocentmodellen är lika lönsam som ett renodlat bostadsrättsprojekt på marknader med upp till medelhöga priser. Detta genom kombinationen av en stor säkerhet i form av fastighetsvärdet av 95 % bostadsrätter ihop med kassaflödet från hyresintäkten för 5 % av lägenheterna.
I och med att bruksvärdeshyra gäller för hyresrätter i Sverige (den är inte marknadsmässig) så kompenserar hyran inte fullt ut för köpeskillingar för bostadsrätter där bostadspriserna är höga eller mycket höga. Eftersom det är viktigt att Femprocentmodellen finns även på starka marknader behöver priset i dessa fall kompenseras. Som redovisas närmare i rapporten föreslås olika alternativ som bygger på anpassade markpriser i kombination med kravställande i samband med kommunala markanvisningar.
Köp-alternativet
Både kommunen och Stadsmissionen kan och får köpa lägenheter inom ramen för Femprocentmodellen. För bostadsrättsutvecklaren innebär det inga ekonomiska skillnader då lägenheterna säljs till ordinarie pris precis som övriga lägenheter. En fördel kan vara att man från start har sålt de två mest svårsålda lägenheterna.
Kommunen, likaväl som Stadsmissionen, kan också senare sälja lägenheterna och då sannolikt med vinst. För en idéburen organisation binder det dock mycket kapital att köpa bostadsrätter, därför anser vi att om man väljer köp-alternativet, är det att föredra att kommunen står som köpare/ägare och Stadsmissionen blir andrahandshyresgäst och i sin tur hyr ut till en hemlös person. Detta är även bättre än att kommunen hyr ut direkt till den hemlösa, då det behöver finnas resurser för så kallad mjuk förvaltning (stöd och kontakt med den boende) vilket idéburna organisationer ofta har rutiner för. Det finns också juridiska hinder för en kommun att fritt välja hyresgäster utifrån sociala behov som du kan läsa om nedan under Hur fungerar juridiken?.
Hur fungerar juridiken?
Oavsett om man väljer hyr- eller köp-alternativet, är det viktigt att i bostadsrättsföreningens stadgar och syfte på ett tydligt sätt reglera förutsättningarna och ändamålet att föreningen ska upplåta en viss andel sociala bostäder samt att det finns en långsiktighet i utfästelsen.
Hyr-alternativet
För alternativet att lägenheterna upplåts som hyresrätter finns det juridiska avtalslösningar där Stadsmissionen tecknar enskilt hyresavtal eller blockavtal med en bostadsrättsförening om att hyra lägenheter i syfte att hyra ut i andra hand. Viktigt att veta är att man kan behöva hyresnämndens godkännande för vissa överenskommelser, exempelvis om blockuthyrning och avstående från besittningsskydd. Den värdeburna organisationen hyr sedan ut bostaden i andra hand till behövande och avtal kan tecknas på ca 15 år. I hyr-alternativet finns möjligheten för föreningen att på sikt teckna ett förstahandskontrakt med hyresgästen.
Advokatbyrån Kaiding har gjort en komplett juridisk bedömning av Femprocentmodellen tiillämpad enligt hyr-alternativet. Läs den här
Köp-alternativet
En kommun som ägare till bostadsrätterna kan inte fritt rekrytera hyresgäster och tillämpa en behovsanpassad fördelning till strukturellt hemlösa. Det kan däremot Stadsmissionen göra, därför förordar Femprocentmodellen att Stadsmissionen blir andrahandshyresgäst och i tredje hand rekryterar hyresgäster. Den hemlösa blir då, precis som i hyr-alternativet, hyresgäst hos Stadsmissionen med det stöd det innebär. Vid köp-alternativet krävs att stadgarna tillåter juridisk person som köpare, samt andrahandsuthyrning under obegränsad tid. En skillnad är att hyresgästen i detta fall inte har någon möjlighet att på sikt ta över förstahandskontraktet och därmed få en permanent bostad. Å andra sidan finns möjlighet till kontraktstider på 15 år och den tidsperioden är i flesta fall tillräcklig för att en person ska kunna ta sig vidare på egen hand. Därefter kan en ny hyresperiod hjälpa fler personer att komma på fötter.